En corto: todo el mundo te dice "entre 2% y 5%". Eso no te sirve para planificar. Los closing costs son una lista concreta de partidas, y varias de ellas están fijadas por ley en Florida, así que se pueden calcular con precisión: el doc stamp del deed son $0.70 por cada $100 del precio, el doc stamp del note son $0.35 por cada $100 del préstamo, y el intangible tax son 2 milésimas de cada dólar prestado.
- Impuestos del estado — fijos por ley, se calculan al centavo
- Título y cierre — en Florida las tarifas de title insurance están reguladas por el estado
- Del préstamo y prepagos — varían según el lender y la fecha de cierre
Los impuestos del estado — estos son fijos
| Concepto | Cuánto | Sobre qué |
|---|---|---|
| Doc stamps del deed | $0.70 por cada $100 | El precio de venta |
| Doc stamps del note | $0.35 por cada $100 | El monto del préstamo |
| Intangible tax | $0.002 por dólar (2 milésimas) | El monto del préstamo |
Miami-Dade tiene una tarifa distinta en el deed. En Orange y Osceola aplica la general.
Ejemplo con números: casa de $385,000, préstamo FHA
Con un down payment de 3.5%, el préstamo sale en unos $371,500. Los impuestos del estado se calculan así:
| Partida | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Doc stamps del deed | $385,000 ÷ 100 × $0.70 | $2,695 |
| Doc stamps del note | $371,500 ÷ 100 × $0.35 | $1,300 |
| Intangible tax | $371,500 × 0.002 | $743 |
| Título, cierre y grabación | tarifas reguladas + honorarios | varía |
| Appraisal, inspección, survey | según proveedor | varía |
| Prepagos (taxes y seguro en escrow) | según la fecha de cierre | varía |
Los prepagos: la partida que sorprende
Además de los costos de cerrar, el lender te pide adelantar dinero para el escrow: unos meses de property taxes y del seguro de la casa. En Florida, con lo que han subido los seguros, esta partida puede ser de las más grandes del cierre — y no es un "costo", es dinero tuyo guardado. Pero hay que tenerlo el día del cierre.
Cómo bajarlos
- Seller concessions — pedirle al vendedor que aporte a los closing costs. Es negociable y muy común.
- Lender credits — aceptar una tasa un poco más alta a cambio de que el lender cubra costos.
- Programas de ayuda — Orange y Osceola tienen programas de asistencia que cubren parte del cierre.
- Comparar lenders — las partidas del estado no cambian, pero las del lender sí, y bastante.
Los 3 errores que más vemos
1. Presupuestar solo el down payment
El down payment no es todo. Los closing costs son dinero aparte y hay que tenerlos el mismo día.
2. No leer el Closing Disclosure
Te lo tienen que entregar 3 días hábiles antes del cierre. Ese documento tiene cada partida. Si algo no cuadra con lo que te dijeron, ese es el momento de preguntar — no en la firma.
3. Mover dinero antes de cerrar
Transferencias grandes o depósitos sin explicación en los 60 días previos pueden trabar la aprobación. Si vas a mover dinero, avísale al lender primero.
Preguntas frecuentes
¿Los closing costs se pueden meter en el préstamo?
Algunos sí, según el tipo de préstamo y el programa. Con FHA hay opciones. Se planifica antes, no en la firma.
¿Cuánto necesito tener en total?
Down payment + closing costs + prepagos de escrow. Por eso el cálculo de "solo el 3.5%" siempre se queda corto.
¿Qué es el Closing Disclosure?
El documento oficial con todas las partidas del cierre. Por ley te lo dan con 3 días hábiles de anticipación.
Fuentes
Te preparamos el estimado por escrito
Dinos tu rango de precio y el condado, y te mandamos un estimado de closing costs con las cifras de tu caso. Sin costo y sin que tengas que hablar con un lender todavía.
